חברה שאלה אותי השבוע שאלה טובה:
“אתה אומר שהמולטיפמילי הולך לחטוף מכה. אז למה יקיר גבאי משקיע בו?”
קראתי את הכתבה בכלכליסט על ילוסטון, וכשמסתכלים במספרים, אין פה סתירה.
קודם, למה אני צופה מכה. לפני 5 עד 7 שנים, הרבה משקיעים קנו בנייני דירות עם הלוואות בריבית נמוכה מאוד. העסקאות האלה עבדו רק כי הכסף היה זול. עכשיו ההלוואות האלה מגיעות לפירעון, והריבית לא ירדה. מי שצריך למחזר היום משלם הרבה יותר, והתזרים שהצדיק את מחיר הקנייה פשוט לא קיים יותר. חלק יצטרכו להזרים הון, וחלק ייאלצו למכור.
ועכשיו לגבאי. ילוסטון לא קונה בנייני דירות מוכנים במחיר מלא. היא קונה בנייני משרדים ומלונות במנהטן שנמצאים במצוקה, מתחת לשווי הכלכלי שלהם, וממירה אותם לדירות, עם הקלות רגולטוריות של עיריית ניו יורק.
זו לא השקעה ב”מולטיפמילי”. זו השקעה במצוקה.
וזה בדיוק העניין. המכה שתגיע למי שקנה עם ריבית זולה היא מה שמייצר את ההזדמנויות שהשחקנים הגדולים מחכים להן. המוכר הלחוץ של מחר הוא מחיר הכניסה של הקונה הסבלני.
ועוד שני דברים שכדאי לשים לב אליהם בכתבה:
בחצי הראשון של 2026 החברה רשמה הפסד של 29.2 מיליון דולר, וה־NOI מהנכסים במנהטן ירד מ־21 מיליון דולר ב־2024 ל־3.6 מיליון דולר. אסטרטגיית השבחה לוקחת זמן ובולעת כסף בדרך.
מאחורי ילוסטון עומדים כלל, הפניקס ומור, ומאות מיליוני דולרים של הון. משקיע פרטי שמעתיק את האסטרטגיה בלי הכיס הזה לוקח סיכון אחר לגמרי.
השאלה הנכונה היא לא אם מולטיפמילי טוב או רע. היא מה אתה קונה, באיזה מחיר, עם איזה חוב, ומה קורה ביום שצריך למחזר אותו.
תוכן לימודי בלבד, לא ייעוץ פיננסי.