תיק עסקה · פארק MH/RV מניב · אוגוסט 2026
פארק MH/RV · 20 מגרשים
מסדרון ה-I-4 · בין טמפה לאורלנדו, פלורידה
תפוסה 95% · שכירות ~18% מתחת לשוק · חיתום מהלדג׳ר, לא מהפרו-פורמה. שם הנכס והכתובת — לשותפים.
$850,000מחיר רכישה — היעד שלנו ($42.5K למגרש)
$875,500סך היוון (כולל 3% סגירה)
$280,500ההון העצמי הנדרש — 70% LTV
$54.1K→$76.1KNOI נוכחי → מיוצב (שנה 3)
6.4%→8.9%Cap בכניסה → תשואה-על-עלות
~0.5%→~8.3%Cash-on-Cash — יום 1 → מיוצב
~17%IRR צפוי — יציאה בשנה 5 (2.18x)
1.03xDSCR ביום הראשון — כיסוי צמוד
הנכס
המודל הנקי ביותר בענף: הדיירים בעלי הבתים
15 בתי דיירים · 4 בתי-פארק להסבה · תפוסה דביקה ומאומתת.
Zone X
הצפה — מאומת מ-FEMA, לא מהברוקר
מסמך בחדר המידע
2017
תשתית 2017 · מים עירוניים
חשמל ישירות לדיירים
+1
מגרש אינפיל — אפסייד שלא שולם
מחוץ למודל הבסיס
השוק
מסדרון ה-I-4: הביקוש בנוי, ההיצע קפוא
$1.5B
עוגן תעסוקה: שדה תעופה + Amazon Air
מחוז מהצומחים בפלורידה
$1,167
דירה באזור — פי 2 משכירות הקרקע
צמיחת שכירות: 5.5–11% בשנה
~0%
אפס היצע חדש — המגרשים הם המלאי
מאפיין ענפי ארצי
מנוע הערך
ריצת השכירות: $513 → $550 → $600
נחיתה על $600 — 4% מתחת להשוואות של הברוקר עצמו. כל $25 לשכירות ≈ $80K לשווי.
| מדד | נוכחי | 12 ח׳ אחרונים | מיוצב (שנה 3) |
|---|---|---|---|
| הכנסה ברוטו | $129,300 | $117,051 | $158,400 |
| הוצאות תפעול (עומס מלא) | ($72,596) | ($71,619) | ($72,837) |
| NOI | $54,118 | $45,320 | $76,059 |
| Cap במחיר היעד שלנו | 6.4% | 5.3% | 8.9% YoC |
הלדג׳ר של המוכר משמיט מס, ביטוח ורזרבות — אצלנו הכול בפנים, והשכירות $600, לא $700.
מבנה ההון והיציאה
$280.5K הון עצמי — והכיסוי ביום הראשון צמוד
70% LTV · DSCR 1.03x — צמוד · מימון-המוכר בעדיפות ראשונה · יציאה: שנים 3–5.
| תרחיש יציאה | שנה 3 | שנה 5 | שנה 10 |
|---|---|---|---|
| מכפיל על ההון | 1.69x | 2.18x | 3.66x |
| IRR שנתי משוער | ~19% | ~17% | ~14% |
יצירת הון בייצוב: ~$164K מעל הבסיס.
הסיכונים — בגובה העיניים
מה רע בעסקה — ואיך תימחרנו את זה
| סיכון | הטיפול בחיתום |
|---|---|
| ⚠ סתירת הספטיק | בדק + חשבוניות לפני LOI · אסקרו · $3K/שנה בכל תרחיש |
| דליפת מים | ביקורת דליפות + תקצוב מדידה; ההשבה — אפסייד בלבד |
| מסמכי המוכר מנפחים | מחתמים רק את גליון השכירות והלדג׳ר |
| תקרת ההכנסה של הדיירים | יעד $600, לא $700 · מדורג · זונינג מאומת ב-DD |
| משמעת מחיר | מעל תקרה פנימית קשיחה — פורשים |
רוצים להיות השותף בעסקה הזאת?
שיחת היכרות עם התיק המלא: שם הנכס, הכתובת, הלדג׳ר ומזכר החיתום.
דברו איתנו על שותפות ←אומדני חיתום כפופים ל-DD; לא הצעה לציבור; כל הצעה — במסמכים מחייבים בלבד.
🔔 התראה על כל עסקה חדשה
ברגע שעסקה חדשה עולה — תקבלו מייל עם המספרים המלאים.
בלי ספאם — רק עסקאות.